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L’évolution du prix de l’immobilier en France​

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Vous êtes dans l’optique d’investir dans l’immobilier ? Suivez nos conseils et les dernières tendances du marché français afin de réaliser l’investissement le plus rentable possible. 

En France métropolitaine, on peut remarquer que le prix de l’immobilier moyen en 10 ans a largement progressé. 

L’indice des prix des logements aurait connu une hausse d’environ 22% entre 2010 et 2020 selon l’Insee sur l’ensemble de la France métropolitaine et pour tout type de bien, que ce soit de l’appartement à la maison, du neuf au vieux. 

Au 1er trimestre 2010, l’indice des prix de l’immobilier se situait à 96.7% face à 117.9% au 3ème trimestre de 2020. 

Toutefois, il est à savoir que cette hausse n’a pas toujours été linéaire. En effet, entre 2011 et 2015 le marché de l’immobilier a dû faire face à une phase de récession. Depuis 2015, le marché de l’immobilier français n’a cessé de connaître une progression. Toutefois, on remarque une forte disparité territoriale car l’immobilier n’a pas connu la même courbe de progression dans toutes les régions. Certaines grandes villes ont vu le prix de l’immobilier atteindre de belles sommes face à des villes qui craignent un manque de croissance. 

Depuis fin novembre 2021, le volume des transactions de logements anciens s’étend à plus d’1.2 millions de transactions. Par rapport à l’année 2020, le volume de transaction recueille une hausse de 17.5%.  

Afin d’illustrer cette situation, veuillez découvrir le graphique suivant qui permet de rendre compte de l’évolution des volumes de ventes des logements anciens entre 2000 et 2020.

Nous aborderons donc ainsi l’évolution moyenne du prix de l’immobilier sur le marché du parc immobilier français, ensuite, nous éclairerons la situation de l’acheteur au sein de ces différents changements. Nous aborderons également quelles villes françaises ont connu la plus forte croissance sur le marché de l’immobilier. 

Pour finir, nous vous avons concocté notre top 3 des villes françaises au sein desquelles investir. 

L’évolution des prix sur les marchés du parc immobilier

Evolution du volume des ventes des logements anciens

L’année 2021 a connu une hausse historique, à savoir +23% au mois d’août.  Une phase de stabilisation est ainsi remarquée concernant le volume des achats de logements anciens. Suite à la crise liée au Covid, les français ont compris tout l’enjeu d’investir.

On remarque une certaine accentuation du mouvement des grands centres métropolitains vers des communes de plus petite taille. 

Toutefois, on remarque au sein de certaines régions un décalage entre l’augmentation du prix de l’immobilier et le pouvoir d’achat des populations locales. Il est quand même important de remarquer que cela a permis de relancer l’immobilier des plus petites villes qui étaient délaissées pour des agglomérations. 

Au fur et à mesure que tous les effets positifs économiques qui ont été mis en place pour pallier la crise sanitaire s’amoindrissent, plus l’épargne sera consommée et ça pourra ainsi avoir une conséquence sur les volumes de transactions.

Le marché de l’immobilier demeurant tout de même un environnement économique sécurisant. En effet, les taux d’intérêt des crédits nouveaux à l’habitant stagne en novembre 2021 à 1.12%, ce qui est un taux très bas. L’investissement immobilier en France reste ainsi un investissement financier durable et sûr. 

Le marché du neuf

Selon ces dernières années, on a pu remarquer à quel point réinvestir dans des logements anciens et les rénover a été la solution des investisseurs dans l’immobilier. Face à cette tendance, il est de plus en plus compliqué pour le marché du neuf de se démarquer.

On relève ainsi une faible production de logements neufs ainsi qu’une hausse du prix de l’immobilier depuis de nombreux trimestres. En France, la construction de logements est soutenue par une incitation fiscale. 

Entre avril 2020 et mars 2021, les mises en ventes de logements neufs ont baissé de 24%, ce qui représente une diminution de 25 000 logements. Ainsi, on remarque qu’il y a de moins en moins d’offres de logements neufs sur cette période. Une hausse des prix de 2% a été remarquée dans le neuf entre juin 2020 et juin 2021 provoquée par la pénurie immobilière. 

 

Toutefois, il est à savoir que la construction de logements neufs est désormais en hausse. Entre juillet 2020 et juin 2021, on recense 387 600 logements en cours de construction, face aux douze mois précédents, ça représente une hausse de 8.6%. Les mises en vente connaissent à leur tour une accélération, on remarque une hausse de 12.1% de logements neufs mis en vente au premier trimestre 2021. 

Quelques chiffres clés du prix de l’immobilier du neuf en 2021

  • La construction d’une maison coûte en moyenne 253 615€. On remarque une baisse de 5 770€ par rapport au mois de juillet 2020. 
  • Un appartement neuf coûte en moyenne 308 176€ ce qui représente une hausse de 8 828€ face à juillet 2020. 
  • Un m² d’un appartement neuf coûte en moyenne 5062€, un chiffre en hausse de 137€ par rapport au mois de juillet 2020. 
  • Le m² pour construire une maison coûte en moyenne 2460€, chiffre en baisse de 47€ comparativement au mois de juillet. 
  • Le parc immobilier connaît 11% d’immobilier neuf (3% d’appartement et 8% de maisons).

En province : une hausse du prix de l'immobilier accentuée ?

Entre le dernier trimestre 2020 et celui de 2021, on remarque une hausse du prix de l’immobilier des logements anciens de +4%. Une hausse importante remarquée davantage pour les maisons (+7% en un an) que pour les appartements (2.5% sur un an). 


Comment cela se passe-t-il pour les acheteurs ?

Serrage de main pour comprendre l'entente nécessaire entre les deux parties lors de l'inventaire d'un appartement meublé

Avants contrats

En France métropolitaine, il est prévu que la hausse annuelle du prix de l’immobilier entre février 2021 et 2022 connaîtra un pourcentage de 5% au sujet des appartements anciens et 10.1% dans les maisons anciennes. 

Grâce aux projections d’avant-contrat, on remarque une hausse des prix des villes et agglomérations telles que Limoges, Dijon, Angers ou encore Saint-Nazaire face aux grandes villes telle que Bordeaux qui fera face à une stabilisation de ses prix. 

La crise et la solvabilité des acquéreurs

Face à la crise sanitaire et économique, différents secteurs d’activités en France ont dû faire face à une hausse des prix dont celui du prix de l’immobilier ainsi qu’une baisse du pouvoir d’achat de la population. En addition à cela, les banques depuis début 2022 ont durci leurs conditions d’accord de prêt. Les établissements bancaires visent ainsi à conserver la solvabilités des acheteurs malgré le contexte économique en mauvaise santé. 

Les décisions nouvelles prises par les banques : 

  • Votre taux d’endettement ne doit en aucun cas être supérieur à 35% car vous ne vous verrez en aucun cas accéder à un crédit. 
  • Votre durée d’endettement ne doit pas dépasser 25 ans, sinon vous vous verrez refuser votre demande de prêt.

Quelle ville française a connu la plus forte hausse du prix de l’immobilier ?

Les logements à Paris sont réputés pour détenir un prix au mètre carré exorbitant. Toutefois, la capitale n’a pas été sujette à la variation de prix la plus importante de cette décennie.  Les prix entre 2010 et 2020 connaissent une augmentation de 56%. 

Certaines villes telles que Saint-Etienne et Toulon voient le prix de l’immobilier grandement diminuer. En 10 ans, les prix de l’immobilier de ces villes ont reculé de 25% et depuis 5 ans, les prix ont alors stagné. 

 

Des villes étudiantes telles que Grenoble, Orléans, Metz ou encore Dijon ont vu le prix de leur m 2 augmenter grandement. Toutefois, en 2020, les prix sont ajustés aux prix de 2010. 

Face à ces villes, on retrouve Caen et Limoges qui remontent la pente face à une baisse de prix spectaculaire (d’environ 10%). Depuis 5 ans, le prix de l’ancien de ces deux villes est en progression. 

Quelles sont les différentes évolutions du prix de l'immobilier sur 10 ans connues par d’autres métropoles françaises ?

Bordeaux, Lyon, Rennes, Strasbourg et Nantes connaissent des progressions importantes concernant le prix du m² de l’ancien. Toutefois, face à cela on retrouve Toulouse ou encore Marseille qui détiennent une position plus sage.

 

De plus, certaines villes connaissent une stabilité en termes de prix au m² =, c’est d’ailleurs le cas de Tours, Rouen et Marseille. Les évolutions du prix de l’immobilier de l’ancien avoisine les 5 et 10%, cela fait ainsi acte de stabilité. Ensuite, on aperçoit fortement une hausse des prix au m² à Montpellier, Nice et Clermont-Ferrand. Ces villes détiennent une évolution de prix en deçà de la moyenne nationale. 

L’évolution du prix de ces villes connaît une progression un peu en deçà de la progression moyenne nationale.

 

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Certains critères ne doivent pas être omis pour investir en France depuis l’étranger

Vous vous demandez sûrement dans quel secteur investir en France ? Afin d’avoir une idée d’où vous souhaitez investir en France depuis l’étranger, il est important que vous teniez compte de différentes caractéristiques nécessaires au bon choix de votre futur achat immobilier.

La location vacante face au prix de l'immobilier pour un investissement en France depuis l’étranger

La location vacante est une des frayeurs pour tous les investisseurs en immobilier. Mais alors qu’est- ce que la location vacante ? 

 

Un logement est vacant selon l’INSEE s’il est inoccupé mais également : 

  • Déjà attribué en vente ou location et en attente d’être occupé
  • En location ou en vente
  • Détient un règlement de succession qui est en attente
  • Conservation de la part d’un employé pour le futur usage d’un de ses employés. 
  • Logement vétuste donc non affecté par le propriétaire. 

En France métropolitaine,  au 1er Janvier selon l’étude de l’INSEE, la France métropolitaine regroupait 36 millions de logements. Toutefois, plus de 8% de ce chiffre étaient des logements vacants. Face à une hausse du prix de l’immobilier, il est important que le logement mis en location ne se retrouve pas dans cette situation. La location est donc une des inquiétudes de toute investisseur et il faut ainsi que l’acheteur mette en place la stratégie immobilière la mieux adaptée au marché et donc à son offre et sa demande. 

 

Ainsi, il sera dans votre objectif de lutter contre le risque de logement vacant, continuez ainsi votre lecture pour détenir tous les conseils nécessaires regroupés par Expat Immo prévus à cet effet. 

Tenez compte de la démographie et pas uniquement du prix de l'immobilier !

Si vous souhaitez investir en France, il est important que vous ne négligez pas le critère démographique. Ce critère permet de rendre compte de la situation de la ville : son activité, l’âge de sa population, sa qualité mais également les potentiels profils de locataires. 

Vous l’aurez donc compris, ce critère est absolument à ne pas négliger ! Renseignez vous sur les villes avant chaque achat et au sein de chacune de vos stratégies d’investissement immobilier. 



La population de la ville

La répartition géographique et la taille de la population constituent des éléments nécessaire lors de l’élaboration de votre stratégie. Plus la ville est de taille importante avec une répartition importante, plus vous aurez d’opportunités de trouver votre futur locataire. Néanmoins, tenez compte du fait que la population de la ville ne peut pas être le seul indicateur au sein de votre plan d’investissement immobilier. Il se doit d’être combiné à d’autres caractéristiques. 

 

De plus, la population en unité urbaine permet d’indiquer l’attraction d’une zone géographique. Ainsi, la stratégie la plus intéressante serait que vous évitiez d’acheter des biens immobiliers loin de ces zones de concentration. 

 

Pourquoi s’attarder sur son évolution démographique et pas uniquement le prix de l'immobilier ?

Pour finir, un point qu’il est important que vous ne négligez pas : l’évolution démographique de la ville. 

Si jamais vous vous apercevez que l’évolution démographique n’est pas amenée à se développer correctement, cette dernière pourrait être négative et donc regrouper une pénurie de locataires. Cette pénurie pourrait engendrer une location vacante. 

Conjointement à l’évolution démographique, tenez compte également de la région. Ainsi, ces critères sont à considérer. Une région qui doit faire face à un appauvrissement connaît forcément une population de la ville impactée. 

Si vous souhaitez vous tourner vers des professionnels afin qu’ils puissent vous indiquer comment investir et dans quelles régions françaises, n’hésitez pas à vous rapprocher d’Expat’ Immo, l’expert en investissement immobilier en France. 

 

Après la démographie, vient l’économie

Si vous souhaitez déterminer dans quel secteur investir en France, il vous suffit de vous pencher vers une analyse économique. En effet, cela permettra d’analyser des chiffres et leurs pourcentages afin de définir votre stratégie. Nous allons ainsi vous orienter vers quel critère vous pencher. 

Emplois, chômage, … ?

Si vous vous renseignez sur le taux de chômage que connaît une population, vous saurez ainsi la qualité sectorielle de votre achat ainsi que la qualité du locataire. 

En effet, si le taux de chômage connaît une tendance négative, vous pourrez ainsi être amené à vous demander si votre locataire pourra vous payer tous les mois, combien de mois votre futur locataire potentiellement chômeur pourra assumer la dépense. 

 

Il est ainsi de votre intérêt de chercher un investissement immobilier au sein d’une ville qui ne connaît pas un taux de chômage important. 

Investir dans une ville française dynamique

Ensuite, le dynamisme économique doit également être compris au sein de votre analyse. Un rythme soutenu de création d’entreprises par exemple traduira un nombre d’emplois important créé. Dans ce critère, nous pouvons également prendre en compte le pourcentage d’entreprises en liquidation judiciaire ou sauvegarde imagera une santé économique pas très bonne.

 

Pour conclure du point de vue économique, veillez à prendre en compte le PIB par habitant ! Pourquoi ? Cela indique la qualité de votre locataire, tout comme le taux de chômage en vous donnant également une idée de richesse du locataire. Toutefois, comme mentionné précédemment, veillez à ne pas vous attarder sur un seul critère et faire une analyse plutôt généraliste.

 

Pour entrer dans le détail et afin de vous initier au mieux au monde de l’immobilier, nous allons vous donner encore quelques astuces à utiliser méticuleusement

Des chiffres et calculs un petit peu plus précis…

Il est nécessaire de tenir compte de la rentabilité locative, ce qui signifie un calcul entre le montant de votre investissement ainsi que votre loyer. Attention, veillez toutefois à inclure les futurs travaux, les impositions, la revalorisation du bien, etc. qui pourront ainsi influencer ce calcul. 

 

Ensuite, mettez un point d’honneur sur un autre critère, le prix moyen de l’immobilier. Ce prix moyen est calculé de façon similaire à celui de la rentabilité locative. En effet, son prix doit quant à lui ne pas inclure le prix du parking et les frais de notaire. Une fois calculé, veuillez le comparer au sein du guide de valeurs vénales éditées par les Notaires, qui reflétera réellement la valeur d’achat de l’immobilier et vous permettra ainsi de comparer vos prix.

 

Tous ces aspects peuvent vous paraître complexes et peuvent vous freiner quant à la prise de décision de vous lancer dans cet investissement.

 

Toutefois, vous pouvez complètement déléguer cette partie d’analyse et de recherches en la confiant à nos experts chez Expat’Immo qui sauront vous guider dans vos investissements. Les acteurs Expat Immo prennent conscience de tous ces critères avec expertise et sauront enclencher la bonne décision.

Le point de vue culturel oublié face au critère du prix de l'immobilier​

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Une ville à fort potentiel économique n’est pas forcément un facteur suffisant pour la considérer comme étant un très bon investissement immobilier. L’aspect culturel lié aux écoles et à l’ancienneté de la ville pourra vous indiquer où acheter un bien immobilier en France.

Le patrimoine : facteur qui vous indique où investir en France depuis l’étranger

Une ville qui peut être dite attractive si vous remarquez un certain attachement à cette dernière liée aux monuments et l’agréabilité qui y règne grâce aux activités attrayantes. En addition à cela, on remarque qu’un patrimoine quantitatif et qualitatif permettra de générer un grand nombre de touristes. Ainsi, les hôtels, restaurants et commerçants connaîtront une évolution économique positive.

Grâce à tous ces éléments, une demande sera plus importante au sein de cette ville.

Un bon vivre au sein d’une ville ? Ca n’a pas de prix

Si vous remarquez que l’environnement au sein de cette ville dégage une certaine agréabilité. Ainsi, vous savez que les futurs locataires seront sensibles à l’attractivité du bien trouvé. Aucun calcul précis, ce n’est qu’une question de comment on s’y sent. Toutes les caractéristiques qui sont mentionnées précédemment pourront avoir un rôle nécessaire au sein de la demande du marché immobilier.  

Quel est notre Top 3 des villes au sein desquelles investir ?

 

Vous constatez donc que chacune des caractéristiques abordées vous permettra de constituer votre analyse. Désormais, nous aborderons en profondeur ces points en les calquant aux villes au sein desquelles nous vous conseillons d’investir. Le marché de l’immobilier français peut tout à fait être des plus attractifs et investir au sein de ce marché sera une réelle aubaine pour vous. 

Et si vous investissiez à Poitiers ?

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  • Démographique 

La population de Poitiers est étudiante car elle compte 21% de ses habitants dans cette catégorie, 

ainsi vous saisissez que la demande locative sera importante. 

  • Économique

Un parc d’attractions contribue forcément à la santé économique de la ville : nous parlerons ainsi du Futuroscope.  Un amas de touristes se rend ainsi au sein de cette ville grâce à ce lieu. Que l’on compte du tourisme locatif, les lieux culturels de la ville et des restaurants, le parcs d’attractions : tous ces éléments vont ainsi agir de façon très positive sur l’attractivité de Poitiers

  • Culture

C’est quelque chose qu’il est important de savoir qu’il existe un grand nombre d’initiatives culturelles, d’écoles qui permettent de se cultiver, s’engager et de divertir. 

Retrouvez un de nos articles qui vous permettra de saisir l’enjeu d’investir sur Poitiers.

Pourquoi investir à Nice depuis l’étranger ?

  • Démographique 

5ème commune de France au niveau de la taille, Nice compte une population de 340 000 habitants selon l’Internaute. 

  • Économique

Nice est classée deuxième ville touristique de France après Paris, on la compte parmi les incontournables à visiter. Nice détient un avantage concernant son emplacement : ce dernier permet un développement avantageux pour le développement des activités commerciales mais également des affaires. 

Un paysage riche dont jouit Nice : entre la mer et la montagne; vous avez le choix. 

L’attractivité de la ville est donc évidente. 

  • Culture

Les musées Matisse et Renoi contribuent à l’attractivité culturelle de Nice. De plus, le grand front de mer piéton, appelé promenade des anglais permet un mélange de couleurs à ses visiteurs. Ainsi, les locataires seront conquis par le cadre de vie plutôt agréable. 

Afin d’en savoir davantage, consultez un de nos articles qui saura vous instruire au sujet de l’investissement immobilier à Nice. 

Pourquoi investir à Montpellier depuis l’étranger ?

 

  • Démographique 

Face à son incroyable accroissement démographique, Montpellier connaît une population depuis des décennies très importante. C’est la 7 ème commune la plus peuplée de France avec ses 285 000 habitants. 21% de cette dernière est étudiante, vous relèverez à nouveau une forte demande locative. 

  • Économique

2000 entreprises sont accueillies au sein de Montpellier et de nombreux déplacements commerciaux permis construisent la bonne santé économique de Montpellier. 

  • Culture

Entre le cinéma, la sculpture et la musique, vous remarquerez que tous les arts sont réunis à Montpellier. Pour vous divertir et vous cultiver, vous pourrez ainsi compter sur Montpellier.

 

Renseignez vous davantage sur la ville de Montpellier grâce à l’article que nous avons rédigé qui pourra vous indiquer vers quelle ville vous tourner pour investir. 

 

Pour conclure, vous l’aurez remarqué, les prix de l’immobilier français ne cessent de fluctuer. Entre hausse des prix des logements anciens et baisse des appartements neufs, il est très compliqué de suivre toutes ces tendances. Nous espérons ainsi vous avoir éclairé à ce sujet. 

Faqs - questions fréquentes

En 2022, l’envolée des prix de l’immobilier connue ces dernières années devrait être globalement plus raisonnable. Une étude S&P table sur une croissance des prix de l’immobilier contenue à 2 % en moyenne en France en 2022

« Le volume de transactions de logements anciens, qui a diminué fin 2021 comme annoncé, pourrait se stabiliser en 2022 à un niveau toujours élevé, proche de celui de la fin d’année 2019″, ajoute David Ambrosiano, président du Conseil supérieur du notariat.

D’après les Notaires de France, les projections issues des compromis et promesses de vente prévoient pour fin février 2022 une augmentation de 5 % sur un an pour les appartements anciens et de 10,1 % pour les maisons anciennes. Cela concernerait les villes et agglomérations de taille moyenne.

 

En 2021, les records étaient partout sur le marché immobilier : le prix au mètre carré a continué de grimper (+7,4% pour les maisons, et +5,3% pour les appartements) partout en France et le montant moyen des ventes (267 524 euros pour les maisons et 227 897 euros pour les appartements) n’a jamais été aussi haut

 

Sources employées pour la rédaction de cet article

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