Les 8 étapes de votre projet immobilier clé en main
On ne devient pas propriétaire du jour au lendemain. Et si tel est votre souhait, vous devrez vous soumettre à un certain nombre d’étapes pour y arriver. De la recherche du bien à la remise des clés, de nombreux challenges vous attendent pour acquérir votre bien, et avoir un projet viable et sécurisé. Prêt à les relever ? Si oui, découvrez les 8 étapes de votre projet immobilier clé en main.
1ère étape : définition du projet d’achat
Comme n’importe quel projet, votre projet immobilier doit se construire sur une base solide. Ici, c’est la définition de votre souhait d’achat, ou la liste de critères que vous souhaitez qu’il remplisse :
- Rentabilité espérée afin de choisir la bonne ville
- Type de bien dans cette ville selon votre budget (Appartement ou Immeuble)
- Les quartiers que vous visez, ou ceux dans lesquels vous ne souhaitez pas investir
Dès cette première étape, vous vous faites accompagner par un expert immobilier afin de vous aider à définir un projet réaliste. C’est le but même d’un projet clé en main : vous avez une idée ? Un chasseur de rentabilité vous accompagne de l’envie d’acheter jusqu’à la remise des clés, pour vous aider à devenir propriétaire sans perdre de temps !
Dans cette étape cruciale, qui marque le début de votre projet immobilier, l’idée est de définir le logement idéal dans lequel vous souhaitez investir, avec les critères qui vous semblent indispensables, et ceux qui sont facultatifs.
2ème étape : évaluez votre budget
Une fois votre bien idéal détaillé sous toutes les coutures, il faut désormais évaluer le budget de l’achat immobilier.
Pour cela, l’expert immobilier va étudier les prix du marché où vous souhaitez investir (ville ou même quartier), calculer l’apport personnel que vous pourrez apporter, et votre possibilité d’emprunt auprès de votre conseiller bancaire. Il est aussi important de calculer dès le début les mensualités que vous devrez rembourser à votre banque et de comparer le montant des loyers, pour connaître la viabilité du projet. Votre expert vous fournira des exemples de projets passés
3ème étape : Identifier les biens à visiter
Avec le budget d’achat et les critères du bien en poche, le chasseur va activer son réseau pour trouver la perle rare. Lors d’un projet immobilier clé en main, c’est le réseau de professionnels que vous avez choisi qui effectue les recherches pour vous. Eplucher les sites d’annonces, créer des alertes sur vos critères pour recevoir en exclusivité les nouvelles offres, faire appel aux marchands de biens et aux relations privilégiées avec les professionnels du secteur (Notaires, Huissiers)…Tout ça, nous le faisons pour vous. Pas besoin d’être sur place et pas de perte de temps !
Dans leur recherche de bien, les experts immobilier vont rapidement calculer le cash flow, ou le taux de rentabilité du bien, pour vous assurer qu’il correspond à vos critères de recherche. Les biens qui semblent correspondre à votre projet sont visités. Si la visite est concluante, nous vous les présentons.
4ème étape : Visiter et juger les logements sélectionnés
C’est sans aucun doute l’étape la plus tangible de votre projet immobilier : la visite !
Lors d’une visite, l’expert va garder en tête votre liste de critères, et poser toutes les questions qui lui semble importantes. Il s’agit de ne manquer aucun détail et d’effacer tous les doutes, pour vous proposer des biens de confiance qui vous correspondent.
Généralement, la checklist d’une visite immobilière comprend plusieurs points d’attention :
- Etat général de l’extérieur : état des murs, gouttières, toiture, s’il y a un parking, garage, et les pièces communes si le bien se trouve être une copropriété
- Etat général de l’intérieur : possibles dégradations, vis-à-vis, état du sol, des murs, et des plafonds, niveau de confort…
- Equipements salle de bain et cuisine : ancienneté, état de fonctionnement, dégradations, etc.
- Portes et fenêtres : état général, étanchéité, double vitrage…
- Exposition du logement : privilégiez notamment une visite le matin pour voir si les pièces bénéficient d’une belle luminosité
- Etat de l’installation électrique : état des prises, emplacement du tableau électrique…
- Chauffage et équipements de nécessité : gaz ou fioul, chaudière, état des cheminées ou poêles, types de radiateurs et état…
- Des questions sont posées aux voisins dans la mesure du possible pour s’assurer que les environs sont biens fréquentés
Cette checklist de visite immobilière est comparée à votre liste d’exigences, pour voir si le bien visité correspond à vos attentes. Lors de la visite, l’expert posera également toutes les questions liées au financement du bien (prix de vente, rénovations, etc.). Il arrive même à cet expert de passer dans le quartier la nuit pour vérifier la tranquillité de la zone.
5ème étape : faire une offre d’achat et signer le compromis de vente
L’offre d’achat intervient une fois que vous avez choisi un bien qui semble convenir à votre projet immobilier.
Elle commence nécessairement par l’évaluation du bien convoité, afin de réaliser une proposition juste à même d’être acceptée. L’emplacement du bien, son état lors de la visite, l’état du marché local, le prix moyen au m2 sont autant de critères à prendre en compte dans l’évaluation du bien que vous souhaitez acquérir.
Une fois fixé sur un chiffre, vous pouvez formuler votre offre d’achat à l’écrit. Encore une fois, l’expert immobilier vous accompagne sur la formulation de l’offre et la négociation, pour rédiger une offre ayant toutes les chances d’être acceptée.
Il est recommandé de faire une offre écrite pour n’oublier aucun détail. Et cela garantit auprès du vendeur votre intention d’acquisition. Une offre d’achat écrite constitue un acte juridique et un premier engagement de votre part.
Pour information, l’offre d’achat écrite doit impérativement mentionner :
- Le prix d’achat du bien
- Les délais de validité de l’offre
- Les modalités de réponse du vendeur
- Les délais de rétractation
- Le moyen de financement (apport et/ou prêt)
Vous pouvez également décrire le bien que vous souhaitez acheter, et indiquer des clauses d’acceptation telles que une annulation de l’offre passé les délais de validité, ou bien la finalisation de la vente à la signature de l’avant-contrat. Vous pouvez également rajouter des clauses suspensives si vous avez encore des doutes qui subsistent, liés par exemple à l’obtention du prêt ou au montant des rénovations, afin de pouvoir annuler la vente si l’une des situations citées se produit.
6ème étape : obtenir le meilleur prêt immobilier
Lors d’un projet d’achat, il est fréquent de faire recours à un prêt immobilier auprès d’un établissement bancaire pour financer le bien acheté. Le taux du prêt peut être variable ou fixe, mais en France, il est majoritairement fixe.
Dans le cas d’un emprunt à taux fixe, le taux du crédit ne bouge pas pendant toute la durée du prêt. Dans le cas d’un emprunt à taux variable, le taux de crédit évolue selon la révision annuelle du taux, et l’indice monétaire de référence (souvent l’Euribor).
Afin de vous proposer le prêt immobilier, la banque passera au crible vos moindres revenus. Dans l’obtention du prêt immobilier, l’apport personnel que vous devrez anticiper pour l’achat est également à prendre en compte. Bien souvent, l’apport exigé par les banques constitue 10% du montant du bien immobilier.
Pour garantir l’emprunt, une assurance emprunteur sera exigée. Elle représente un coût supplémentaire dans le prêt immobilier, mais une garantie indispensable puisqu’elle vous couvre en cas d’invalidité ou de décès. Attention aux fumeurs, cela fait grimper le coût de l’assurance !
7ème étape : signer un acte de vente
Vous avez obtenu la validation de la banque pour le financement de votre bien immobilier et pouvez avancer dans l’achat de votre bien.
L’acte de vente, aussi appelé titre de propriété, est un acte juridique authentique puisqu’il est établi par un notaire. Il représente l’étape où la transaction immobilière est effectuée, et où les droits de propriété sont donnés au nouvel acheteur (vous).
Pour chaque transaction, l’acte de vente suit une promesse de vente, signée avant votre demande de prêt. C’est un document antérieur qui permet de s’engager sur l’achat du bien immobilier, avec un premier apport personnel de 5% du montant total du bien immobilier. Cela permet d’assurer le vendeur en cas de désistement, et de prouver votre engagement moral et financier en tant qu’acheteur.
8ème étape : récupérer les clés !
Une fois que l’acte de vente a été accepté et signé, vous pouvez récupérer les clés ! Si vous êtes à distance ou expatrié, c’est votre expert immobilier qui s’occupe des démarches et récupère les clés, pour faire la gestion du projet immobilier à votre place ou commencer les travaux que vous souhaitez entreprendre afin de rénover votre bien avant d’y accueillir des locataires.
Félicitations, vous êtes désormais propriétaire ! Un premier pas vers une vie de rentier !