Blog

Quand on se lance dans un projet de rendement locatif, la notion de “cash flow” apparaît dès le début comme un critère clé à ne pas mettre de côté. Traduit de l’anglais en “flux de de liquidités”, le cash flow est tout simplement un indicateur de comptabilité qui permet de mesurer le flux net de trésorerie dont dispose une entreprise. En d’autres mots, cela vous permet de calculer votre taux de rentabilité. 

En immobilier, le cash flow est essentiel pour mesurer si l’appartement ou la maison que vous avez acheté pour de la location couvre toutes vos charges de propriétaire et vous rapporte un bénéfice, ou bien si cela creuse votre emprunt. La notion est souvent utilisée pour démontrer la difficulté de réussir en investissement immobilier, mais un cash flow neutre ou positif net d’impôt est bien plus atteignable qu’on ne le croit. Démonstrations.

Comment calculer son cash-flow ?

Dans un projet immobilier, le calcul d’un cash flow net d’impôt s’effectue en soustrayant toutes les charges et impôts liés à un bien des bénéfices engendrés par ce bien. 

Ex : cash flow net d’impôt = loyer du bien hors charges – mensualités de l’emprunt – charges non déductibles – taxe foncière – impôts et frais divers

En détail, les charges liées à un bien de rendement locatif peuvent inclure : 

• Mensualités de l’emprunt
• L’assurance du bien
• Les charges du lot majorées de 10% par sécurité
• L’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO)
• Le comptable si besoin
• La taxe foncière
• Les cotisations diverses liées au régime fiscal
• Les impôts selon le régime fiscal (au réel, LMNP, LMP ou à l’IS)

Si le cash flow est positif : félicitations, vos biens génèrent un rendement locatif et vous permettent de générer un salaire supplémentaire pour votre vie quotidienne, ou bien une trésorerie pour de futurs investissements locatifs.

Si le cash flow est neutre : vos biens immobiliers ne vous rapportent pas de bonus, mais n’impactent pas non plus vos finances personnelles, puisque les rentrées d’argent de vos biens couvrent les sorties. Il faut cependant rester vigilant aux postes de dépenses inattendus (travaux, vacance locative, risque d’impayés…) qui pourraient transformer ce cash flow neutre en cash flow négatif. 

Si le cash flow est négatif : c’est la bête noire des investisseurs en immobilier, et surtout une erreur fréquente chez les débutants. Un cash flow négatif implique un manque de trésorerie mensuel, ce qui signifie sûrement une erreur d’estimation ou du calcul de taux de rentabilité initial. Difficile à rattraper, le cash flow négatif peut devenir un véritable risque si l’investisseur n’a pas une sécurité de l’emploi assurée. 

Pourquoi ? Car un cash flow négatif signifie que le projet immobilier demande un effort d’épargne pour l’investisseur : tous les mois, vous devez rajouter de l’argent venant de votre poche pour compenser les coûts du bien qui sont plus importants que les bénéfices liés. En cas d’imprévus (chômage, licenciement, autres dépenses personnelles inattendues…) cet effort d’épargne peut s’avérer dangereux et stressant pour l’investisseur immobilier débutant, car le bien dans lequel vous avez investi rogne plus sur votre épargne qu’il ne vous rapporte.   

L’intérêt d’un cash flow positif

Le cash flow positif représente l’objectif de tous les professionnels de l’immobilier. S’il ne signifie pas forcément des rentrées d’argent massives, il incarne cependant une bonne gestion de son projet immobilier, la génération de revenus supplémentaires, et surtout la possibilité d’investir les bénéfices dans de nouveaux projets.

En effet, l’un des engrenages logiques de l’investissement immobilier est de continuer à investir dans de nouveaux projets grâce aux bons rendements des premiers investissements. Plus vous avez un bon rendement locatif, plus vous pouvez investir dans de nouveaux biens à louer. Un cash flow positif dès le début est bien souvent la clé pour bien gagner de l’argent dans l’immobilier.

Au bout de plusieurs acquisitions avec un cash flow positif, vous pouvez atteindre une étape supérieure dans votre projet immobilier, et vous constituer un patrimoine. A moyen ou long-terme, cela peut vous permettre de devenir rentier à vie.

Surtout, un cash flow positif est un bon indicateur auprès des banques si vous souhaitez continuer à emprunter pour agrandir votre patrimoine. Cela démontre une bonne gestion du rendement locatif, et que vous n’êtes pas un profil endetté ou à risques. Pour accepter votre dossier d’emprunt, la banque regarde si votre capacité d’endettement ne dépasse pas 33%, et seules 70% de vos recettes locatives sont prises en compte. 

Comment maximiser son cash flow

Avant même de vouloir maximiser votre cash flow, il faut comprendre que c’est un indicateur à ne jamais lâcher des yeux. Avant l’acquisition d’un bien, c’est un calcul à faire sérieusement pour estimer la rentabilité de votre projet, et une fois l’investissement locatif en cours, votre cash flow se calcule mois après mois et années après année.

Un des premiers conseils de pro pour avoir un cash flow positif, est de chercher un rendement locatif aux alentours de 9%-10%. Ici, vous voulez une rentabilité brute annuelle de 9% sur 12 mois, qui comprend le prix d’achat + les travaux / loyer annuel sur 12 mois.

Ensuite, il est conseillé d’investir dans les villes à fort rendement locatif. Evitez les grosses métropoles comme Paris, Lyon ou Bordeaux pour votre premier investissement. Privilégiez des villes à tension locative de bon niveau, comme des villes moyennes avec 50 000 habitants minimum et si possible 100 000 habitants. Mulhouse ou Limoges sont identifiées comme des villes à fort rendement locatif par exemple, où les opportunités de réaliser un cash flow positif existent. Dans des villes comme Nancy, Toulouse ou Nice, on pourra trouver ce types d’opportunité, mais elles sont plus rares.

Enfin, le type de location peut également influencer votre cash flow, notamment dans les villes à faible rentabilité. La colocation, ou la location courte-durée sont des investissements avec un rendement locatif souvent fort et rentable. 

La colocation tout d’abord est rentable car si le prix au mètre carré ne varie pas, l’espace divisé en plusieurs loyers permet de multiplier les revenus locatifs. L’offre locative de colocation étant bien en dessous de la demande, c’est également une acquisition qui a du succès. Un appartement ou une maison bien rénové avec des équipements modernes, des wc privatifs et des chambres déjà meublées permet également bien souvent de se démarquer de la concurrence et d’assurer un bon roulement des locataires.

La location courte-durée (hors airbnb), ou location saisonnière, est également un moyen d’augmenter le rendement locatif grâce à un prix attractif à la nuit, mais plus élevé qu’un loyer mensuel normal. 

Bien sûr, dans les deux cas, il faut prendre en compte dans le calcul du cash flow le risque plus élevé de vacance locative. Une façon de contrer ce risque est par exemple d’acquérir un bien en plein centre-ville, proche des transports et des lieux de vie populaires, ou dans un endroit saisonnier à fort tourisme, qui rendent le bien attractif à la colocation ou location saisonnière.